知晓：“非商务区”办公楼规模超半，科技企业崛起改变租户结构

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截至2022年底，办公楼市场规模已达1400余万平方米，其中超过半数位于非商务区。仲量联行华东区董事总经理张静透露，非商务区内诸多板块的迅速崛起改变了办公楼市场的固有格局，产业发展的更新迭代也带动各行业办公空间需求的强弱变迁。其中，金融行业将继续作为办公楼需求的基石力量，而科技企业的速发展正逐渐改变传统办公楼的租户结构。希望将来北蔡/御桥产业园区能够得到长足稳定的发展，为社会发展及人们的需求做好服务。上海西岸智慧谷招商引资网提供上海西岸智慧谷企业注册公司、工业园区、产业园区、写字楼出租出售、厂房仓库出租、上海西岸智慧谷产业税收优惠扶持政策及招商引资动态。http://www.001zf.com/develop/list-405.html

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集群效应推动市场发展与成熟根据多中心发展的特色，仲量联行近日发布的一份报告将原有的板块界定再次细分，形成核心商务区、商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类，以更合理有效地反映办公楼市场各板块的变迁。


该份报告指出，对于城市办公楼市场的发展和成熟而言，集群效应具有显而易见的推动作用，其背后的核心驱动要素主要来自产业集聚、商业氛围和基建设施这3方面。


其中，产业集群是衡量办公楼商务板块规模的重要指标，包含了产业规模、企业活跃度、人才聚集要素。张静介绍说，目前，在的办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在甲级办公楼里占比达36%；而科技新媒体行业也推动办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看，科技新媒体业企业在商务区占比从2022年的7%升至2022年的10%，在非商务区占比达21%。


张静指出，在“双循环”格局下，作为长角一体化发展的核心引擎，将进一步发挥头带动作用，促进国内国际双循环。大批跨国亚太及区总部、分支机构或研发中心搬迁至，带动区域经济发展。在跨国总部进入的同时，内资企业则在找到了走向全国和国际市场的跳板。


的新兴商务区承载了总部办公需求。《华夏时报》了解到，在新兴商务区各细分市场中，浦东的前滩板块发展动能比较为显著。上述报告指出，前滩是近两年发展比较迅速的新兴板块，自2022年首栋甲级办公楼竣工，截至2022年，已有约66万平方米的办公楼竣工。前滩的高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择，也持续受到成本敏感型租户的青睐。





商圈提档赋能细分板块市场除高度聚集的办公楼外，完善的商业配套能够由点及面地带动板块的商圈活力与商业氛围，商场辐范围扩大和商圈能级提升，继而助力板块内更多经济活动，产生凝聚效力。


上述仲量联行报告指出，带有办公、零售及酒店等复合功能的综合体项目能够更好地为板块的配套设施、服务品质以及地段提档，升级其商业氛围并赋能该板块的办公楼市场。另据仲量联行数据，2022-2022年间，办公楼市场综合体项目与纯办公项目的租金价差逐渐扩大。


商业氛围对办公楼板块格局的影响主要分为两个方面，即核心商圈内城市更新推动板块升级，和新兴商圈内配套成熟化提升商业氛围。在商务区内，零售项目的存量改造是整体市场中仅次于新增供应的供应来源，办公楼板块的租金增长要素之一是其项目或周围项目的商业升级，通过助力板块协同效应增加租户黏性，并加强板块的综合竞争力。非商务区集中了大部分零售物业市场的新增供应，新兴商圈内配套设施的日益完善提升了整体商业氛围，不仅能满足区域内企业商务接待和员工消费需求，也有利于提升办公物业的价值，从而吸引质企业入驻。


此外，交通便捷性和通达性也是企业选址考量的重要因素，基建设施的完善对办公楼细分板块的发展具有显著的推动作用。


随着轨道交通的不断发展，非商务区的轨道交通密度正逐步向商务区靠拢。张静称，根据仲量联行地理信息平台MIT的计算，至2025年底，非商务区范围内的地铁总长将从2022年的230公里增加至329公里。新地铁线路将拉近非商务区楼宇与地铁站的距离，同时，单个楼宇与地铁站的距离也将缩短。项目通达性提升吸引了更多租户向非商务区迁移。租户向非商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应，为板块带来了新的动能。


仲量联行华东区研究部总监璐表示：“办公楼市场正在经历转型蜕变，多中心的发展模式，带动了原属非商务区的一些办公板块迅速兴起，逐渐转型成为功能齐全的商务区域，同时商务区的板块已形成产业规模效应，通过城市更新等方式探索新格局下的自身定位。”璐认为，随着各区域产业导向逐渐显现经济效益，城市基础建设日益延伸完善，办公楼市场逐渐形成多板块功能互补、分工协作、动态平衡的全新格局。