了解：拆迁到底在拆什么2024/1/24

情非得已

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　　有一组数据，大概是这样子的。

　　2000-2020年，我国家庭户数增长38%，存量房建筑面积增长89%，居民户均住房面积从82平米上升到111平米。

　　2010-2020年，老房拆迁规模预估总计80.4亿平米，这较之2000-2010年净增加了44.5亿平米。2010年时存量房屋中，房龄为21-30年、31-40年、41-50年和50年以上的房屋，到2020年时分别被拆掉了25%、40%、53%和57%。

　　超过20年的房龄，在未来十年的周期里，有四分之一的概率会被拆除。

　　再过10年，剩余的概率变成40%；

　　那拆迁，到底在拆什么？

　　从城市更新的维度来说，拆迁带来的最大的增益就是房屋改善。

　　比如，这20年来，我们通过拆迁，没有厕所的住房比例，则从28%下降到3%。

　　何等壮举。

　　从建筑安全的角度来说，拆迁带来的效果，是平均楼龄的年轻化，建筑质量的革新化，这不仅有助于改善居民的居住品质，也让房屋安全更加具备保证。

　　比如抗风、抗震的能力，也得到了改善。

　　从人口密度的角度来说，拆迁带来的现象，就是楼宇的高层化，城市的高密度化，这有助于城市资源的集中配置，公众资源的集中。

　　这种概念和“众创空间”的逻辑相得益彰。

　　把居民“共性的需求”集中化，“个性的需求”私人化，这样可以减少公共资源的投入。当然，这种规划也会带来问题，由于资源的集中化，也代表着资源的分配机制得到了一定的“失衡”。

　　总会有人不守规则。

　　从消费市场的角度来说，拆迁最大的增益也是“货币安置”，能拆除“需求”。在今年的局势下，前两年刚刚叫停的“货币安置”，也被重新启动。

　　特别是在土地市场被地方城投主导的背景下，货币安置也成为了城市建设不可或缺的一环。

　　在这种背景下，拆迁的板块，也变得特别有意思。

　　基本以城中村为主，说白了，都是地段好的区域。

　　上海有8个城中村要拆，杭州在拱墅区有28个地块拆迁。福州的上海西地块也进入“快拆”阶段。

　　大干特干，毫不犹豫。

　　为什么，因为拆迁不仅仅是制造需求，还能进一步带动土拍，形成城市内循环。

　　而这些一级地段的拆迁，不仅能制造“拆二代”，还能产生“地王”。同时，由于老城居住习惯，他们选择置业的区域一般也在老城区。稳住老城区的市场，就能稳住周边的预期。

　　而且，对城市更新来说，把没有能力的“拆二代”，拆出内环，也能帮助城市实现“人才的循环”。

　　我北京的大兄弟，小时候住在东直门（东二环），现在住在五方桥（东五环），他说他40多年经历了两次拆迁，都是因为父辈不努力，房子面积太小，只能选择走外环来增加居住面积。现在，他在努力搬进东三环。

　　现在，城市规划讲究“留在城市记忆”。

　　对地方来说，今年不拆，可能过两年就拆不了了。

　　对老城区的居民来说，今年不拆，有可能就成为保护区。

　　其实，拆迁，拆的是建筑，迁的是人群。

　　对城市更新来说，这不过是一场压缩“供给”，制造“需求”的过程。

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