分析：办公楼空置率降低，推动浦西商务区租金增长

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2022年，金融服务业、科技新媒体、以及联合办公类企业需求保持活跃，甲级办公楼市场整体录得租金增长。仲量联行华东区及董事总经理吴允燊表示：“非商务区市场继续蓬勃发展，充足的办公楼供应推动一些新兴板块初见雏形。”零售方面，休闲餐饮品牌的扩张继续为租赁市场做出贡献。由于政策紧缩且新盘的加速入市稀释了需求，四季度住宅销售势头有所放缓。物流方面，得益于新项目满租入市，本季度净吸纳量达到两年内的比较高水平。在2022年紧缩的融资环境下，整体大宗交易量仍然保持活跃。基于这个原因，可以推测上海“虹桥之源”在线新经济生态园招商的市场反馈会越来越好，也正是其能够发展起来的重要原因之一。上海西岸智慧谷招商引资网提供上海西岸智慧谷企业注册公司、工业园区、产业园区、写字楼出租出售、厂房仓库出租、上海西岸智慧谷产业税收优惠扶持政策及招商引资动态。http://www.investxjjsty.cn

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浦西商务区办公租金恢复增长


2022年甲级办公楼净吸纳量达到133万平方米。仲量联行商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商不断扩张，企业越来越多地采用灵活办公的文化以吸引年轻人才，灵活空间仍然备受亲睐，需求保持活跃。”科技新媒体继续表现出强劲的需求。


仲量联行数据显示2022年的供应量达到131万平方米，大部分位于非商务区的。在第四季度，商务区内，富士康大厦和瑞明大厦于陆家嘴(600663,股吧)竣工。在非商务区，个新项目为市场新增155,172平方米，包括大连（楼盘）路板块的光大安石中心，以及前滩的前滩东方广场和前滩时代广场。浦东商务区空置率同比上升20个百分点至121%。由于项目租赁表现强劲，浦西商务区空置率同比下降15个百分点。非商务区租赁需求保持稳定，使空置率较去年同期下降35个百分点。


报告指出，浦西商务区租金恢复增长，而浦东商务区则面临更多竞争。空置率的下降提升了浦西商务区内业主的情绪，质甲级办公楼租金领涨，浦西商务区租金水平同比上涨31%。浦东商务区内，金融服务业需求保持稳定，但由于新项目入市以及浦东非商务区板块逐渐成形，市场面临更多挑战。


第四季度住宅市场销售放缓


仲量联行比较新数据显示，受楼市政策持续紧缩的影响，加上大量前期累积的需求在过去几个季度得以释放，第四季度一手商品住宅销售势头放缓，整体成交量环比下降333%。2022年全年一手商品住宅成交约650万平方米，与2022年基本持平。高端住宅市场方面，第四季度迎来新一轮集中供应，导致成交量环比上涨374%至805套。然而，大量新盘的入市稀释了需求，导致数个高端楼盘成交放缓。2022年全年高端住宅成交量共计1,763套，同比上涨247%。


四季度整体市场共计约287万平方米新增供应量入市场，虽略低于季度的供应高峰，但依然是自2022年季度以来的第二个季度供应高峰。由于开发商加推盘以缓解现金流压力，2022全年的新增供应量高达826万平方米，为2022年的两倍有余。高端市场亦有八个项目共计1,324套住宅取得预售，是2022年季度以来的比较高峰。全年高端住宅市场的新增供应量达2,701套，是2022年的五倍。


预计2022年的楼市调控基调将保持不变，但为对抗经济不确定性以及稳定楼市，一些紧缩政策有可能迎来微调，如适当放松房贷政策和放宽对首套房的认定标准。仲量联行项目销售部总监周静指出：“2022年一手住宅价格在限价政策下将继续保持平稳。二手市场方面，经过2022年的量价齐跌，个人房东的心理预期已有所调整，预计2022年二手价格将继续承压。”