解读面对征拆纠纷，被征收人真的就是弱势群体吗2024/4/19 16:28:21

一如既往

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民依法申请人民法院强制执行。由此可知，在国有土地上房屋征收中，行政机关已权直接施强拆行为，而必须要在依法作出征收补偿决定的前提下申请法院进行司法强拆。
《土地管理法施条例》第45条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠建设征收土地的，由县级以上人民土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。据此，对于农村集体土地的征收，行政机关同样权直接施强征，而必须要在依法作出责令交出土地决定的前提下申请法院进行司法强征。

疑，司法强拆由于必须经过法院对案件的司法审查，比较终由法院中立的作出公正裁判，而使其更能保护处于弱势地位的被征收人的权益。践中，被征收人正是充分运用了上述法律规定，对征收补偿决定、责令交出土地决定及时提起程序进行救济，从而有效避免了强拆的发生，为自己的合理、正当维权诉求的落地创造了条件。
但需要指出的是，如果涉案房屋属于建筑，那么上述势就会不复存在——对于违建，依法是由行政机关直接施强拆的，而需申请法院强制执行。这也就是“以拆违促拆迁”现象泛滥的重要原因之一，广大被征收人需要对此加以防范。

重大势二：房屋价格评估按“市场法”进行
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。据此，法律给房地产价格评估机构的评估划定了一个重要的标准、杠杠，即要确保评估结果能够客观真的反映被征收房屋的市场价值，而不得出现有意压价的现象。
这一补偿标准原则在《国有土地上房屋征收评估办法》中得以具体体现。《办法》第13条从评估方法的选择角度对此作了规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。

也就是说，在房屋征收评估中，市场比较法是依法必须选用的评估方法，而不得被以其他可能导致评估结果偏低的方法替代。市场比较法的比较大好处就是原理简单、明了，普通老百姓都能明白其大概，即我的房屋周边相邻的房屋价值多少，你就得补给我多少，尤其是不能差距过大，否则这里面就可能有问题。这一评估方法的确立疑有益于确保被征收人获取公平、合理的征收补偿，保障其在搬迁后现“生活水平不降低，居住条件有改善”。
需要指出的是，评估时是否适用了正确的评估方法，被征收人是可以通过一份合格的房地产价格评估报告清楚明确的知悉的，这一方法的选用情况报告是必须要列明的。如果被征收人所拿到手的那份评估报告过于简略，就是几页纸，甚至根本没有关于评估方法选择的内容，那么对于这一评估结果就要打上一个问号了。被征收人此时可以考虑通过申请复核评估、专家会鉴定等途径来施救济，并将有关问题在诉征收补偿决定的诉讼过程中向法院提出。

重大势：“先补偿，后搬迁”，暴力逼迁被严格禁止
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，施房屋征收应当先补偿、后搬迁。这一原则也被规范农村集体土地征收的有关规范性文件确立。“先补偿，后搬迁”和老百姓理解的“先拿钱（房），再搬家”是有区别的，它大致包含两种情况：
一是房屋征收当事人双方就征收补偿达成一致，签订协议，双方已按协议履行了相关的给付义务；二是双方未能达成补偿协议，单方面作出补偿决定，货币补偿已经专户存储，产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况的，都属于“先补偿”。行货币补偿的，补偿款已经专户存储，被征收人可以随时支取即可视为对被征收人进行了补偿；行现房产权调换的，可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后再际办理交付手续；行期房产权调换的，则可以在协议确定安置房源的地点、面积等具体信息后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。

论如何，“先补偿，后搬迁”这一原则的确立避免了被征收人因征收而“家可归”“露宿街头”的窘境，确保了被征收人的居住权利，也为征收方设置了拆除房屋前所必须履行的安置义务。
此外，断水、断电，暴力或株连式逼迁的明文禁止，也是法律对被征收利的有力保障。这里不再赘述了。

拆迁律师比较后想提示广大被征收人的是，上述规定均赋予了本处于弱势地位的被征收人以一定的势、权利，被征收人自己一定要首先明确理解清楚并予以重视。须知，征收方侵害被征收益，一是因为被征收人自己的“知”，譬如拿着几张纸的评估报告却不认为报告存在问题；二是因为被征收人缺乏维权的行动，譬如在遭遇逼迁甚至强拆时不知所措、一味拖延，比较终导致了维权时机的丧失。