房地产告别不了公摊 交易告别“公摊”却不难

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□东方今报·猛犸新闻评论员 路治欧

中国新媒体联盟房地产业首席专家，山哥说房市创始人 奚春山

问：在我国，商品房的建筑面积是公摊面积与套内建筑面积之和。房地产交易将告别“公摊面积”的消息一传出来，不少人都拍手称快。公摊面积也是购房者使用，为什么公众对它颇有怨言?

答：公摊面积计入建筑面积，让房价不透明，侵犯了业主知情权，没有做到明明白白消费。另外，如住建部所说，我国住宅主要按建筑面积进行结算，会出现同一项目的建筑面积相同，而套内使用面积不同的问题。

虽然洋房得房率近90%、高层得房率大约在70%甚至更低，并不意味着买房人吃了大亏。但是，购房者买100平方米高层住宅，实际使用面积大约是70平方米，但契税按100平方米交，物业费也是按100平方米。更甚至，未来如果征收房产税，是不是也要收这个公摊面积?如果取消了，意味着购房人的负担减轻了。

问：据说，欧美的房地产交易都是以实得面积计算，即套内的实用面积。这是否属实?那么，他们对房屋的公摊面积如何计价?

答：欧美，甚至是最早实行公摊面积的香港地区，如今都是按套内实用面积计算房价。对开发商来说，只需把公摊成本打入房价就可以。

问：也就是说，羊毛终究还是出在羊身上，和市场上买带粗绳的螃蟹便宜，不带绳子的螃蟹贵一样道理。

答：的确如此。总要有公摊的，把公摊面积计算在建筑面积内，单价低;剔除在外，则单价高。

公摊面积和舒适度是一对矛盾。高层住宅如果公摊的电梯间太小，公摊的电梯数量太少，会造成等候时间过长，但是你套内面积会增加。如果按套内面积交易，电梯间大，电梯数量多的肯定房价高。

问：如果房地产交易告别“公摊面积”，原来已经按公摊面积买的房子要交易该怎么办?公共区域因此变小而带来不便怎么办?

答：如果告别公摊面积，按照通常做法，只能是老人老办法，新人新办法，已经交易过的商品房肯定按新办法执行，二手房交易也不会产生大问题，例如买主如果提出按照套内面积交易，卖主只要坚持总价，就不会吃亏。至于新开发住宅，如果政府要求只能按套内面积计价，并且还继续限制价格，开发商肯定倾向于减少公摊，这样可以增大套内面积，但由此或造成业主生活不便。如果可以按套卖房并且不限价，一般不会造成公摊面积减少，因为买房是要追求舒适度的，很多人会愿意为舒适度买单。

问：房地产交易要告别“公摊面积”的话，难吗?

答：房地产交易其实告别不了公摊面积，因为不可能没公摊，但可以告别公摊面积这一说法。告别这个说法很简单，也具备可操作基础，因为我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。真的告别“公摊面积”之后，开发商可以按套卖房子，一套房多少钱而已。

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